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vendredi 30 septembre 2016

LES ENTREPRISES IMMOBILIÈRES


Dans les pays développés, le marché immobilier intéresse et enrichit beaucoup d’investisseurs. Il intéresse aussi les consommateurs qui achètent des maisons selon les fluctuations du marché et se faire ainsi de l’argent. C’est un marché qui fluctue au gré de l’offre et de la demande. Mais en Haïti, il est inexploité, sans doute à cause des problèmes de cadastre, la rareté des crédits immobiliers, l’ignorance ou le manque d’entrepreneurship. Cet article a donc deux objectifs, inciter les investisseurs à explorer ce marché et informer sur les relations du secteur avec le droit haïtien. Pour y parvenir, je vais vous montrer que le droit entre dans toutes les activités d’une entreprise immobilière. Les trois principales activités d’une entreprise immobilière sont : la vente, le courtage et la location. Et malgré les fausses croyances selon lesquelles il n’y a pas de lois en Haïti, sachez que le droit organise toutes ces activités.

La vente
Une entreprise immobilière vend des biens immeubles. Il faut entendre par là, un fond de terre ou plus communément un terrain et tout ce qui y est annexé, comme un bâtiment. Pour pratiquer ce genre de transaction, il faut d’abord avoir la propriété de l’immeuble (terrain ou maison). Et pour ce faire, il faut l’acheter. L’achat peut se diviser en deux parties : l’achat d’un terrain et celui d’un bâtiment. Je n’ai pas besoin de vous préciser que le bâtiment est construit sur un terrain donc soit vous achetez le terrain sans le bâtiment construit dessus ou avec le bâtiment. Quand on achète un bâtiment, en réalité, c’est le terrain que l’on achète. La maison s’incorporant au terrain pour devenir un seul immeuble. Après l’acquisition de l’immeuble vient la vente. L’entreprise immobilière vend soit un terrain, soit un bâtiment, soit un appartement qu’elle a acheté mais elle peut aussi construire le bâtiment pour le vendre ensuite.

Pour réaliser ces transactions, la direction juridique de l’entreprise se penchera sur les textes de lois suivants :

  • Les articles 1367 et suivants de la loi No 21 du code civil qui traitent de la vente. Ils règlementent l’achat et la vente ;
  • Les articles 448 et suivants de la loi No 12 du code civil qui traitent de la propriété ; 
  • Le décret du 26 février 1975 définissant les attributions des arpenteurs et règlementation de la profession d’arpentage ;
  • Décret-loi du 27 novembre 1969 sur le notariat ;
Le courtage
C’est une activité qui consiste à mettre deux personnes en relation dans le but de faire passer une transaction. Dans le cas d’une entreprise immobilière, c’est le fait de mettre en contact un vendeur avec un acheteur ou un bailleur avec un locataire dans le but d’accomplir un contrat de vente ou un bail. Et pour cette transaction, l’entreprise gagne une commission. Les vendeurs, les acheteurs, les bailleurs et les locataires contactent l’entreprise et le tour est joué.

  • Les lois impliquées dans ces transactions sont les suivantes :
Le droit général des contrats les articles 897 et suivant de la loi No. 18 sur les contrats ou les conventions en général.

La location
La location de bâtiments ou bail est le fait de mettre à la disposition d’une personne ou d’une entreprise (bail commercial) un bâtiment pour sa jouissance pendant un temps donné moyennant le paiement d’une somme. L’entreprise immobilière peut louer un terrain, un bâtiment ou un appartement.

Dans ce cas, la direction juridique se réfèrera aux diverses lois sur baux des maisons, par exemple la loi du 17 mai 1948.

Je ne cesserai de le répéter dans tous mes articles, croire qu’il n’y a pas de lois en Haïti ou qu’on ne les applique pas est une erreur. Elles sont bien là, certaines sont désuètes, d’autres manquent de précision. Il y a même des vides juridiques que les juges arrivent à combler par leurs décisions de justice (Arrêt de la Cours de Cassation). Et dans le cas des entreprises immobilières les lois existent. Elles ont peut-être besoin d’être mises à jour mais elles sont d’application. Vous pouvez donc investir dans le secteur, si le droit est votre seul obstacle, la loi vous encadrera et vous protégera.


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Me Philippe J. Volmar
Avocat-conseil