vendredi 30 septembre 2016

LES ENTREPRISES IMMOBILIÈRES


Dans les pays développés, le marché immobilier intéresse et enrichit beaucoup d’investisseurs. Il intéresse aussi les consommateurs qui achètent des maisons selon les fluctuations du marché et se faire ainsi de l’argent. C’est un marché qui fluctue au gré de l’offre et de la demande. Mais en Haïti, il est inexploité, sans doute à cause des problèmes de cadastre, la rareté des crédits immobiliers, l’ignorance ou le manque d’entrepreneurship. Cet article a donc deux objectifs, inciter les investisseurs à explorer ce marché et informer sur les relations du secteur avec le droit haïtien. Pour y parvenir, je vais vous montrer que le droit entre dans toutes les activités d’une entreprise immobilière. Les trois principales activités d’une entreprise immobilière sont : la vente, le courtage et la location. Et malgré les fausses croyances selon lesquelles il n’y a pas de lois en Haïti, sachez que le droit organise toutes ces activités.

La vente
Une entreprise immobilière vend des biens immeubles. Il faut entendre par là, un fond de terre ou plus communément un terrain et tout ce qui y est annexé, comme un bâtiment. Pour pratiquer ce genre de transaction, il faut d’abord avoir la propriété de l’immeuble (terrain ou maison). Et pour ce faire, il faut l’acheter. L’achat peut se diviser en deux parties : l’achat d’un terrain et celui d’un bâtiment. Je n’ai pas besoin de vous préciser que le bâtiment est construit sur un terrain donc soit vous achetez le terrain sans le bâtiment construit dessus ou avec le bâtiment. Quand on achète un bâtiment, en réalité, c’est le terrain que l’on achète. La maison s’incorporant au terrain pour devenir un seul immeuble. Après l’acquisition de l’immeuble vient la vente. L’entreprise immobilière vend soit un terrain, soit un bâtiment, soit un appartement qu’elle a acheté mais elle peut aussi construire le bâtiment pour le vendre ensuite.

Pour réaliser ces transactions, la direction juridique de l’entreprise se penchera sur les textes de lois suivants :

  • Les articles 1367 et suivants de la loi No 21 du code civil qui traitent de la vente. Ils règlementent l’achat et la vente ;
  • Les articles 448 et suivants de la loi No 12 du code civil qui traitent de la propriété ; 
  • Le décret du 26 février 1975 définissant les attributions des arpenteurs et règlementation de la profession d’arpentage ;
  • Décret-loi du 27 novembre 1969 sur le notariat ;
Le courtage
C’est une activité qui consiste à mettre deux personnes en relation dans le but de faire passer une transaction. Dans le cas d’une entreprise immobilière, c’est le fait de mettre en contact un vendeur avec un acheteur ou un bailleur avec un locataire dans le but d’accomplir un contrat de vente ou un bail. Et pour cette transaction, l’entreprise gagne une commission. Les vendeurs, les acheteurs, les bailleurs et les locataires contactent l’entreprise et le tour est joué.

  • Les lois impliquées dans ces transactions sont les suivantes :
Le droit général des contrats les articles 897 et suivant de la loi No. 18 sur les contrats ou les conventions en général.

La location
La location de bâtiments ou bail est le fait de mettre à la disposition d’une personne ou d’une entreprise (bail commercial) un bâtiment pour sa jouissance pendant un temps donné moyennant le paiement d’une somme. L’entreprise immobilière peut louer un terrain, un bâtiment ou un appartement.

Dans ce cas, la direction juridique se réfèrera aux diverses lois sur baux des maisons, par exemple la loi du 17 mai 1948.

Je ne cesserai de le répéter dans tous mes articles, croire qu’il n’y a pas de lois en Haïti ou qu’on ne les applique pas est une erreur. Elles sont bien là, certaines sont désuètes, d’autres manquent de précision. Il y a même des vides juridiques que les juges arrivent à combler par leurs décisions de justice (Arrêt de la Cours de Cassation). Et dans le cas des entreprises immobilières les lois existent. Elles ont peut-être besoin d’être mises à jour mais elles sont d’application. Vous pouvez donc investir dans le secteur, si le droit est votre seul obstacle, la loi vous encadrera et vous protégera.


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Me Philippe J. Volmar
Avocat-conseil

vendredi 23 septembre 2016

SAUF EN CAS DE FORCE MAJEURE

Il n’y a point lieu à des dommages-intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou de cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.
(Article 938, Code Civil.)


Les entrepreneurs (eures) en général, les fournisseurs et les prestataires de services en particulier, font parfois face à des difficultés qui les empêchent d’exécuter un contrat. Ce sont des situations génératrices de conflit entre les contractants. L’un se plaint de la non-exécution de son contrat et l’autre de son incapacité à l’exécuter à cause de difficultés insurmontables. La question est, qui a raison ? Est-ce légal que le créancier (celui qui profite de l’exécution du contrat) fasse un procès au débiteur (celui qui doit exécuter un contrat pour le créancier) ? Qu’est-ce qui justifie qu’un contrat ne soit pas exécuté ?

La force majeure et le cas fortuit sont des évènements qui peuvent rendre impossible l’exécution d’un contrat. Ils ont le pouvoir d’exonérer un débiteur  de sa responsabilité (celui d’exécuter le contrat). Cependant, ils se distinguent jusqu’à s’opposer même. Tandis que le cas fortuit est un évènement qui naît de l’activité du débiteur (accident de voiture, maladie), on dit qu’il est interne par rapport à lui. La force majeure est externe en ce sens que les évènements naissent dans des conditions totalement indépendantes du débiteur (ouragan, tremblement de terre). En dépit de cette opposition de nature, ils prennent naissance dans les mêmes conditions.

La force majeure et le cas fortuit sont des évènements mais tous les évènements ne rendent pas impossible l’exécution d’un contrat. Trois conditions non liées à la nature propre de l’évènement (conditions météorologique, géologique) doivent coexister pour parler de force majeure ou de cas fortuit.

Il faut qu’ils soient imprévisibles. Pourquoi faisons-nous des prévisions ? Pour éviter des dommages éventuels. C’est l’essence même de la prévision,  la maîtrise des risques. Je crois que : "lagè avèti pa touye kokobe " (un homme averti en vaut deux) est un dicton qui résume très bien le rôle de la prévision. Un évènement prévu ne peut être un cas de force majeure. C’est le cas d’une prévision météorologique. Un fournisseur ne peut pas prétendre ne pas pouvoir livrer sa marchandise parce qu’on a prévu qu’il va pleuvoir. Il peut toujours prendre des dispositions comme recouvrir la marchandise. Cependant, il arrive que la prévision ne permette pas l’exécution du contrat. La prévision du passage d’un ouragan ne suffit pas à rendre un contrat exécutable. Cela dépend de la nature de l’évènement, car bien que certains soient prévisibles, ils ne sont pas pour autant surmontables.

Il faut que l’évènement soit irrésistible ou insurmontable. L’évènement ne peut être contrôlé, contourné, maitrisé ou anéanti de même pour les dommages qu’il peut causer. Certains juristes pensent que l’irrésistibilité d’un évènement peut être à elle seule une condition constitutive de la force majeure lorsque, même quand il est prévisible, il demeure insurmontable. Mais, le fait pour un évènement d’être insurmontable ne veut pas nécessairement dire qu’il puisse rendre impossible l’exécution d’un contrat.

Un évènement peut-être imprévisible et/ou insurmontable mais s’il ne rend pas l’exécution du contrat impossible, ce n’est pas un cas de force majeure ou de cas fortuit. Prenons un exemple : le centre national de météorologie d’Haïti prévoit l’arrivée d’une tempête le jour même ou un informaticien doit réparer le système informatique d’une entreprise. L’évènement est donc prévisible. Cependant, le contrat peut s’exécuter à distance par le biais d’internet. L’informaticien n’est pas obligé d’être présent pour vendre ce service. Et si la tempête n’interrompt pas la connexion ou même si cela arrive, le système informatique peut être réparé, alors il n’y a pas de force majeur. L’informaticien ne sera pas exonéré de ses obligations. S’il est attaqué en justice pour non-exécution de contrat, il sera contraint par le tribunal de réparer, cette fois, le préjudice causé à l’entreprise. C’est aussi le cas lorsqu’un évènement a détruit un bien que l’on devrait livrer à un client et qu’il est possible de le remplacer par un autre de même nature : une voiture de marque Acura, année 2014, remplacée par une autre de même marque et année. Comme je l’ai dit plus haut, il faut que l’évènement rende l’exécution du contrat impossible et non difficile. Une exécution difficile signifie qu’elle pourrait être plus onéreuse, dangereuse ou plus dangereuse ou exiger plus de temps mais dans tous les cas l’évènement ne rend pas l’exécution absolument impossible. Ce n’est donc pas un cas de force majeure ou fortuit.

Les cas de force majeure ou fortuit peuvent aussi rendre une partie des obligations impossible et rendre l’autre partie difficile ou ne la déranger en rien. Dans ce cas,  le débiteur peut être exonéré que relativement à la partie rendue impossible. Si la part d’obligation rendue impossible n’est pas importante pour le créancier, le débiteur sera exonéré mais dans le cas contraire, tout se passera comme dans les cas où l’évènement rend l’exécution impossible. C’est aussi le cas lorsque l’évènement ne dure pas suffisamment longtemps pour rendre l’exécution impossible sur le long terme. Comme lors d’une panne de courant qui ne dure que quelques heures sans dépasser une limite pouvant rendre l’obligation impossible.

La force majeure ou le cas fortuit peut être liée à une faute ou une négligence du débiteur. Le cas par exemple de la conduite non prudente du débiteur causant un accident de voiture l’empêchant d’exécuter ses obligations. Les juristes tendent à reléguer ces cas comme fortuits.

Les cas de force majeure ou fortuit ont les mêmes conséquences quand toutes les conditions sont réunies : libérer le débiteur de ses obligations d’exécuter un contrat. Et les conditions sont : l’imprévisibilité, l’insurmontabilité et l’impossibilité d’exécution. Pour se préparer à ces éventualités les contractants insèrent des clauses dans leur contrat déterminant les modes de gestion des cas de force majeure ou fortuit. L’application de l’exonération n’est pas souvent évidente, sa détermination relève dès lors du juge des faits par décision de justice. Si vous êtes dans un cas que vous jugez de force majeure ou de cas fortuit consultez votre juriste d’entreprise, consultant juridique ou avocat avant de prendre une décision administrative.

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Me Philippe J. Volmar
Avocat-conseil

dimanche 11 septembre 2016

LE COLONEL HIMMLER REBU PART EN GUERRE CONTRE LA NUISANCE SONORE

le Secrétaire d’Etat à la Sécurité Publique le Colonel Himmler Rebu
Dans le début du mois de septembre 2016, le Secrétaire d’Etat à la Sécurité Publique le Colonel Himmler Rebu dans une déclaration dans les medias part en guerre contre les entreprises responsables de pollution sonore à partir du 9 septembre 2016. Les entreprises concernées sont les clubs, restaurants et autres entreprises qui utilisent la musique à très haut décibel dans le but de fidéliser leurs clients. Je précise tout de suite que le Colonel ne vise pas seulement les entreprises mais tous ceux qui pour une raison ou une autre écoutent de la musique à haut décibel mais étant donné que le but de mon blog est de conseiller les entrepreneurs, je me focalise que sur vous.

Ce n’est pas la première fois que de telle menace sont proférée par une institution étatique. Mon objectif n’est pas d’analyser le sérieux ou la faisabilité des déclarations du Secrétaire d’Etat. D’ailleurs, il laisse une marge d’échec dans cette entreprise mais garantie qu’il pèsera de tout son poids politique pour la réaliser. Je me concentre donc plutôt sur sa légalité.

J’ai parlé plus haut de pollution sonore, ce n’est pas seulement avec des produits chimiques que l’on pollue l’environnement mais aussi avec des outils acoustiques (les haut-parleurs par exemple). On parle de pollution dès que les phénomènes acoustiques créés par ces outils nuisent à la santé d’autrui, nuisance qui peut aller d’une simple gêne temporaire à des problèmes sanitaires plus grave. Le Code Pénal n’est pas silencieux sur la question bien qu’il ne parle pas directement de pollution sonore dans sa globalité. Il s’arrête sur les bruit et tapages qui sont des infractions classées contravention de troisième classe (oui, il n’y a pas que la violation du Code de la route qui soit une contravention).

Ce que le Code Pénal protège c’est la tranquillité des citoyens. Il punit tous ceux qui par le bruit ou tapage contribuent à la troubler. Dans les articles 398-8, 399-5 et 401, le Code Pénal punit de HTG 11.00 à HTG 15.00 ceux qui seront coupables de bruit ou tapage pendant le jour ou la nuit. Dérisoire amende dites-vous ? Je vous l’accorde. Peut-être est-ce la raison de l’échec de plusieurs responsables ayant précédé le Colonel Himmler Rebu comme l’ex Commissaires du Gouvernement Me Jean Renel Senatus ? Toutefois, personne ne veut passer une seconde en prison. Eh bien, il est prévu une peine d’emprisonnement de 4 jours au maximum pour ceux qui seront jugés coupables de bruit ou tapage. Si après une condamnation et avoir purgé la peine l’intéressé continue de commettre la même infraction, il sera condamné à 5 jours d’emprisonnement. Je dois aussi souligner que les complices des auteurs seront aussi punis des mêmes peines.

Voilà sur quoi se fonde le Secrétaire d’Etat à la Sécurité Publique le Colonel Himmler Rebu pour vous contraindre à diminuer vos décibels. Mais je sais que certaines entreprises ne survivront pas puisqu’elles ne disposent pas d’espace fermé pour contenir le son. D’autres devront investir de l’argent pour se conformer aux déclarations du Colonel.

Je remercie Me Réginald Cadet, Me Judith Louidor et Me Samuel Madistin qui m’ont aidé à rédiger cet article pour vous.



Me Philippe J. Volmar
Avocat-conseil